Le presenti osservazioni sono redatte nell’interesse di:

• Confcommercio Siena – Associazione del Commercio Turismo e Servizi della Provincia di Siena (c.f. e p.iva 800085308), con sede in Siena, strada di Cerchiaia, n. 26, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore Dott. Stefano Bernardini;
• Confesercenti Siena (c.f. e p.iva 80006140521), con sede in Siena, Strada Statale di Levante, n. 10, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore Leonardo Nannizzi;

che, in qualità di Enti rappresentativi sovraindividuali delle relative categorie e attività di riferimento, giusta le facoltà e prerogative loro conferite in ragione dei relativi ordinamenti e previsioni statutarie, deducono ed osservano quanto segue in relazione al Piano operativo adottato con D.C.C. 58/2020 del Comune di Siena.

Le presenti osservazioni prescindono da considerazioni di carattere commerciale e/o economico finanziario circa le scelte pianificatorie operate dall’Ente comunale e articolano le osservazioni di cui al presente elaborato sulla scorta di rilievi di natura prettamente urbanistica, in considerazione dello scopo del presente apporto partecipativo e dell’iter pianificatorio in corso.

Tanto viene predisposto in ottica di fattiva partecipazione e leale collaborazione con la competente Amministrazione comunale.

 

Premessa e considerazioni di carattere preliminare

L’Amministrazione Comunale di Siena ha adottato, con propria deliberazione nella seduta del 19/05/2020, il nuovo Piano Operativo e la variante di aggiornamento del Piano Strutturale, due strumenti urbanistici con valenza e durata diversa:

• Piano Strutturale specifica indirizzi, obiettivi e regole per il governo del territorio con una visione a tempo indefinito, in relazione a quanto raccolto dal Quadro Conoscitivo, strumento alimentato da un insieme di studi di settore conseguenti alla lettura ed interpretazione del territorio, anche in termini socio economici, che condizionano orientamenti e determinano scelte;
• Piano Operativo, strumento avente efficacia direttamente conformativa, con il quale viene disciplinata l’attività urbanistica ed edilizia per il territorio comunale nel rispetto degli indirizzi, obiettivi e regole fissate dal P.S.

Nella stessa seduta è stato adottato il nuovo Piano Urbano della Mobilità, che pur non conformativo ed obbligatorio – per affermazione dell’Amministrazione – guiderà la stessa nella realizzazione degli interventi infrastrutturali pubblici.

Vale ricordare che il Piano Strutturale vigente è stato approvato nel 2007, in una situazione socio economica completamente diversa da quella attuale (ulteriormente mutata anche dopo l’attuale emergenza pandemica). A conferma di quanto sopra detto, il P.S. “prevede un deciso incremento residenziale relazionato alla crescita della popolazione di Siena, che nella stima avrebbe toccato la soglia dei sessantamila abitanti entro il 2015 ..” (pag. 19 relazione P.O.). Alla luce di detto previsto aumento demografico seguivano relativi dimensionamenti e previsioni di importanti infrastrutture, aree verdi e servizi. Risulta, dunque, corretto ricorrere alla redazione di un nuovo Piano Strutturale come da avvio del procedimento del 30/01/2020 con obiettivo di rivederne le strategie per adattarle ad un contesto fortemente mutato rispetto alle premesse sistematiche di riferimento. La popolazione di Siena, tuttavia, anziché raggiungere la prevista soglia di 60.000 residenti, ha subito negli ultimi anni decrementi e si è attestata intorno ai 50.000 residenti con conseguente notevole scarto rispetto alle originarie previsioni di riferimento.

Anche la presenza continuativa degli studenti universitari nel corso degli ultimi dieci anni, si è fortemente ridotta.

Con tali elementi, risulta evidente che la redazione del nuovo Piano Strutturale avrebbe dovuto essere preliminare a quella del Piano Operativo, o per lo meno, di questo Piano Operativo che sul fronte commerciale impegna considerevoli quantitativi dimensionali pur in assenza di correlati profili di sviluppo dei rapporti insediativi territoriali (anzi oggetto di decremento), pretermettendo ogni necessaria valutazione (per quanto più diffusamente evidenziato infra) con riferimento alle concrete caratteristiche e capacità tipologiche e infrastrutturali del territorio di riferimento (il quale risulta spesso inadeguato all’insediamento di ulteriori strutture commerciali e ai correlati carichi urbanistici insediativi).

In tal senso, sempre la Relazione al Piano operativo dà atto della consistente carenza infrastrutturale (soprattutto sotto il profili della gestione della viabilità e dei flussi veicolari) del territorio di riferimento, anche in ragione della circostanza che  “per quanto riguarda la mobilità e reticolarità le previsioni del R.U. sono attuate per circa il 16%” (così Relazione, p. 19).

Con la stessa motivazione l’Amministrazione avrebbe dovuto istituire obiettiva e stretta relazione fra le previsioni urbanistiche e gli elementi di analisi e programmazione del Piano della Mobilità, mettendo in stretta interdipendenza le nuove previsioni insediative con l’attuazione degli interventi infrastrutturali.

Il passaggio contenuto sempre nella Relazione Illustrativa del P.O. “Siena deve riconsiderare molte cose e probabilmente, anche in relazione alle prospettive di futuro, deve prepararsi ad un importante mutamento di paradigma”, è condivisibile ma i riferimenti dell’Amministrazione Comunale non tengono assolutamente conto dell’attuale situazione di emergenza e delle ricadute socio-economiche, già palesi al momento dell’adozione.

La strada intrapresa è stata, invece, quella di proporre progetti fattibili nell’arco del prossimo quinquennio, senza operare una compiuta ed esaustiva valutazione delle conseguenze che questi posso avere sulla città (in termini generali e specifici). Soprattutto, per quanto nella presente sede più rileva, con il nuovo Piano operativo adottato vengono proposti/confermati nuovi insediamenti commerciali per almeno altre dieci medie superfici di vendita (compresi gli interventi in loc. Taverne d’Arbia ed Isola) in una situazione, come detto dalla stessa Amministrazione, di “quadro demografico sostanzialmente stabile…”, anzi, in evidente recessione rispetto alle previsioni di sviluppo demografico. Ne consegue che i numeri introdotti/confermati per le destinazioni commerciali non trovano giustificazione nell’andamento insediativo dei residenti (che, al contrario, ha visto una diminuzione) e neppure nella localizzazione delle nuove residenze. Questo vale ancor di più per il commerciale alimentare, strettamente legato al numero dei residenti. In tal senso diventano inspiegabili, a titolo esemplificativo, il potenziamento della superficie di vendita nell’area “ex deposito carburanti” (Piano Operativo art.136 ID 05.01), l’inserimento del nuovo complesso commerciale all’inizio della strada Massetana Romana (Piano Operativo art. 131 ID 04.01), la conferma della previsione nella delicatissima area “ex GAS-INT” (Piano OID 06.01) e le due previsioni “ex Mulino Muratori” ed “ex Ultravox”.

Per tutti questi interventi, peraltro, non sono stati prodotti studi sulla forte incidenza sul traffico che determineranno, andando ad incidere, per i primi tre, su direttrici già critiche (come riconosciuto dalla stessa Amministrazione) quali Fontebecci ed intera viabilità Nord, strada Massetana Romana e direttrice “strada Fiume – ponte Malizia – viale Toselli”, demandando spesso all’intervento del privato lo studio e la realizzazione di nuove soluzioni che – del tutto parziali e atomisticamente intese, non potranno mai risolvere problemi di natura sistematica già esistenti (ed inevitabilmente destinati ad amplificarsi con l’insediamento di nuove strutture e l’aumento dl carico urbanistico).

Tali soluzioni risultano, pertanto, del tutto inadeguate a far fronte al consistente incremento di pressione antropica e carico urbanistico determinato dall’insediamento delle previste strutture commerciali, con generale dequalificazione – pertanto – non solo del contesto territoriale ma anche dell’offerta commerciale di riferimento, non propriamente introdotta nel relativo ambito territoriale e priva delle necessarie dotazioni infrastrutturali di riferimento.

Del pari lo strumento adottato pare omettere di considerare le consistenti conseguenze determinate dai sostanziali effetti sovraunitari indotti dalle dinamiche aggregative che si verrebbero in taluni casi a creare in ragione della vicinanza tra le richiamate strutture. Analoghe considerazioni valgono altresì con riferimento alla mancata valutazione degli effetti di natura sovracomunale che l’insediamento di strutture commerciali viene a determinare.

Così le trasformazioni commerciali previste determinano in molti casi adeguamenti anche delle sole infrastrutture viarie di prossimità che sono state demandate totalmente a carico dei privati attraverso la previsione di interventi edilizi convenzionati. Se è comprensibile l’intento dell’Amministrazione di individuare percorsi “veloci” e semplificati, ciò non è condivisibile allorquando le implicazioni che scaturiscono da queste scelte non possono trovare risposta nella procedura edilizia individuata. La loro giusta collocazione è quella del Piano Attuativo che consente l’approfondimento delle soluzioni ricercate e garantisce il confronto con l’intera cittadinanza, tenendo conto delle realtà socio-economiche e dei diversi interessi. Con la scelta effettuata di fatto abbiamo anche la perdita da parte del Consiglio Comunale di uno dei suoi ruoli principali nell’ambito delle scelte di pianificazione urbanistica. Si è pensato di percorrere strade inopportune che, per la dimensione e per le ricadute potenziali che determinano, non garantiscono e non rispettano il ruolo di tutti i portatori di interessi cittadini. Non si è tenuto conto, in particolare, che una trasformazione urbanistica ed edilizia, determina inevitabili modifiche alla struttura della città ed al suo tessuto socio-economico spesso di difficile se non impossibile rivalutazione e riconversione.

L’omessa valutazione di tali profili di incidenza costituisce un indubbia carenza del quadro conoscitivo e strategico dello strumento di riferimento.

L’Amministrazione Comunale ha coerentemente avviato il procedimento di revisione della Pianificazione Urbanistica con quello della programmazione della Mobilità (i due piani sono stati discussi dal Consiglio Comunale in contemporaneità).

La corretta attività di pianificazione e programmazione avrebbe imposto uno stretto rapporto fra le due ipotesi progettuali. Questo, oltre che per le scelte tecniche, per il rapporto temporale fra ipotesi insediative e commerciali e relazioni sul sistema della mobilità e delle infrastrutture viarie.

Sarebbe stato opportuno che l’inserimento di importanti superfici di nuova edificazione e riuso con funzioni a forte impatto territoriale fosse andato di pari passo con valutazioni degli effetti e programmazione di opere pubbliche che sono alla base della sostenibilità di quanto urbanisticamente previsto. Così, tuttavia non è stato, l’omessa considerazione dei concreti profili di incidenza (anche sui profili attinenti al carico urbanistico/pressione insediativa e dei flussi veicolari di riferimento) pregiudica inevitabilmente la sostenibilità di molte delle previsioni, che rischiano di mettere in seria crisi l’impianto urbanistico e funzionale, oltre che socio-economico dell’intera città. Una programmazione urbanistica quinquennale, che determini consistenti implementazioni delle destinazioni commerciali avrebbe dovuto imporre (recte, muovere da) un’adeguata programmazione delle modifiche ed integrazioni dei sistemi viari e infrastrutturali pena – come nel caso di specie – l’obiettiva insostenibilità delle correlate previsioni.

Al riguardo, peraltro, sorprende come molti interventi (sostanzialmente la totalità) siano stati valutati nella VAS come privi di criticità sotto il profilo insediativo.

L’incongruenza di tale dato trova riscontro negli aspetti generali della Relazione di Sintesi della VAS che, nell’analizzare lo stato attuale evidenzia chiare e rilevanti problematiche, sia sull’asse della strada Fiume, sia nell’area di Siena Nord che in quella di Pescaia-Massetana.

La circostanza conferma, come evidente, la mancata valutazione delle trasformazioni con riferimento ai tempi di attuazione del nuovo strumento urbanistico e dell’effettivo adeguamento infrastrutturale.

Al fine di procedere ad una sistematica disamina delle criticità riscontrate la presente osservazione procederà alla partita disamina delle questioni di riferimento per le singole aree e tematiche di riferimento:

 

• CENTRO STORICO

Il Centro Storico del Comune di Siena come peraltro evidenziato nella relazione di Sintesi della VAS, presenta particolari difficoltà di accesso, imponendo sistemi di avvicinamento pedonale che già oggi mostrano non secondari limiti e fattori di criticità.

Il tessuto edilizio e socio-economico da decenni risultano strettamente connessi. Il valore della Città non è rappresentato soltanto dal valore storico-culturale ma, in particolare, dalla presenza di un tessuto socio-economico strettamente connesso con la realtà territoriale che rappresenta il valore aggiunto del Centro Storico di Siena rispetto ad altri luoghi.

Tale assetto ha da sempre rappresentato elemento caratterizzante, di prestigio e valore per ciascuna delle attività presenti (siano esse artigianali, commerciali e/o di servizio). Questi valori negli anni hanno offerto all’Amministrazione Comunale la possibilità di avere il riconoscimento di Centro Commerciale Naturale.

Ipotizzare l’introduzione generica, diffusa e acritica (priva di concreta contestualizzazione e disamina delle dinamiche del tessuto di riferimento) di previsioni di insediamento commerciale – si vedano al riguardo le amplissime facoltà insediative disconosciute dagli artt. 63 e 64 con riferimento al centro storico – senza procedere alla valutazione dell’incidenza socio-economica di queste scelte significa pregiudicare il delicato assetto che deve esserci nel programmare le attività possibili in un Centro Storico Patrimonio dell’UNESCO. Il riconoscimento UNESCO non è frutto soltanto della presenza di particolari elementi di rilevanza storico-architettonico-culturale ma anche della compresenza di funzioni che possano conservare il valore particolare della Città di Siena.

Modelli insediativi tipici di realtà diverse dalla tipicità senese (forse confrontabile soltanto con quella di Venezia), rischiano di risultare completamente avulsi, indebolendo gli elementi di valore che rappresentano il patrimonio di Siena, da intendersi come patrimonio cittadino e della cultura mondiale.

Prevedere all’art. 64 del Piano operativo la indistinta possibilità di realizzare nel tessuto storico cittadino medie strutture di vendita, vuol dire stravolgere il sistema socio-economico e mettere a repentaglio i valori identificativi e statutari del nostro territorio.

Del pari, anche la previsione di ampliamento delle strutture di vendita ai piani superiori degli immobili pare difficilmente compatibile con il contesto storico di ri riferimento e correlati valori di tutela.

Realizzare anche soltanto alcune delle possibili medie strutture di vendita, significa favorire la rendita fondiaria ancor di più rispetto a quella che, già particolarmente elevata, è presente. Questo determina la perdita di valore di parti della città che meno intercettano i suddetti interessi economici, innescando ed ampliando fenomeni di degrado urbano già presenti (e che in questa fase COVID già manifestano drammatici esempi).

La possibilità di insediare medie strutture di vendita, peraltro, non è stata valutata correttamente nel dimensionamento del Piano e nella VAS.

Il Centro Storico di Siena deve ricercare nuove opportunità in percorsi di alta qualificazione e tipicità, valorizzando le proprie peculiari caratteristiche ed escludendo modelli commerciali che rappresentano situazioni banalizzanti e di perdita del valore aggiunto che la città deve ritrovare.

Il sistema della mobilità cittadina, già oggi particolarmente delicato e di difficile soluzione, si troverebbe, difatti, in grandissima difficoltà con l’introduzione di strutture di vendita come quelle previste.

In considerazione di quanto sopra espresso, ed in particolare rispetto ai valori del sito UNESCO del Centro Storico di Siena, si ritiene illogica e contrastante con i surrichiamati valori di riferimento la prevista introduzione generica di medie strutture di vendita, mentre l’Amministrazione dovrebbe valutare ipotesi che favoriscono il consolidamento dell’intero tessuto commerciale ed artigianale, introducendo elementi qualitativi in termini di dotazione di standard e servizi. Considerando il Centro Commerciale Naturale come un “unicum” da valorizzare coerentemente con la dichiarazione UNESCO e con gli elementi statutari del Piano Strutturale.

Alla luce di tali considerazioni, si chiede, pertanto, che l’Amministrazione comunale voglia procedere ad una più ponderata valutazione delle suddette disposizioni inerenti l’insediamento di strutture commerciali nel centro storico senese (il riferimento è, soprattutto, agli artt. 63 e 64 NTA), al fine di garantire necessaria tutela e salvaguardia dei valori di riferimento volti a non snaturare il relativo contesto.

 

• MASSETANA ROMANA – PESCAIA

La realizzazione e sviluppo dell’area Massetana Romana – occorsa principalmente intorno agli anni 2000 – ha rappresentato per la città la costituzione di un’ampia zona dove hanno trovato risposta le nuove necessità economiche e commerciali della città. L’area risulta già stretta in un sistema viario che, nonostante taluni (sporadici e non sistematici) adeguamenti, presenta elementi di forte criticità. La via Massetana Romana con quella di Pescaia di fatto rappresentano un sistema di accesso alla città dove sono già negativamente evidenti gli effetti del forte transito di autoveicoli e della scarsità di soluzioni per una mobilità alternativa in sicurezza.

E’ un’area dove sicuramente la pianificazione urbanistica deve fare delle considerazioni per migliorare e risolvere le evidenti criticità. La stessa Relazione di Sintesi della VAS, nella lettura dello stato attuale, rappresenta queste problematiche. Sarebbe stato auspicabile una rivalutazione dell’esistente, anche con scelte di maggiore prospettiva, volte a favorire il recupero dell’edificato esistente e rimuovere quella immagine di periferia generica, per certi aspetti degradata, tipica delle città italiane, ma che in un percorso di valorizzazione della città di Siena deve essere risolta con soluzioni di maggior qualità.

L’analisi operata dall’Amministrazione Comunale ha evidenziato che gran parte dei secondi piani esistenti dell’edificato esistente è sotto-utilizzata e quasi in fase di abbandono anche in ragione della scarsa appetibilità di tali beni e scarsa qualificazione dell’area di riferimento. In tale contesto l’obiettivo primario avrebbe dovuto essere quello del riuso del patrimonio immobiliare esistente, dotando le attività socio-economiche di spazi con maggior funzionalità per rispondere alle esigenze dei cittadini/utenti.

Al contrario la disciplina dell’area in questione prevede l’introduzione di due nuove strutture commerciali con una superficie complessiva di 5.000 mq (Piano Operativo art. 131 ID04.01 ed art. 132 ID04.02). Tali previsioni, come evidente, risultano del tutto avulse dal contesto di riferimento e in palese contrasto con gli stessi rilievi conoscitivi operati, in parte qua introducono  una disciplina che non corrisponde alla esigenza di risolvere le problematiche evidenti dell’area di riferimento, ma soltanto a quelle di valorizzare (soprattutto sotto il profilo economico e non certo insediativo) di puntuali realtà edilizie, senza una lettura ed una strategia d’insieme.

Sotto ulteriore profilo, la prevista introduzione con riferimento all’area in questione di nuove previsioni insediative di medie strutture di vendita pare pretermettere integralmente ogni doverosa considerazione in relazione ai già più che notevoli carichi insediativi e veicolari cui è sottoposta tale aree (tali da determinare frequenti ingorghi e collassi del sistema viario).

L’omessa previsione di opportuni interventi di valorizzazione del sistema infrastrutturale costituisce anch’esso obiettivo limite alle richiamate previsioni insediative, suscettibile di determinare – come evidente – non secondari profili di criticità e contrasto con i valori e assetti di riferimento. Né può sopperire in tal senso il sistematico e stigmatizzato rinvio all’iniziativa privata (senza profilo di sistematicità alcuna o debita visione d’insieme) di studi e approfondimenti volti a limitare le rilevate criticità ai flussi di traffico su strada Massetana Romana.

Peraltro, tali previsioni insediative scontano ulteriore, non irrilevante limite e carenza laddove la previsione delle due nuove strutture non risulta essere stata valutata con riferimento alla obiettiva interrelazione che le stesse hanno con il tessuto commerciale esistente nell’area ed in relazione ai Comuni contermini.

Ciò in quanto è pacifico ed evidente che le due strutture, ancor che classificate come medie strutture di vendita, generino insieme all’esistente gli effetti di un’unica grande struttura di vendita[1]. Tale (obiettiva) considerazione non ha indotto l’Ente ad alcuna previsione di (necessario) adeguamento del sistema viario ed infrastrutturale di riferimento. Le problematiche dell’intero compendio commerciale – come evidente – non possono essere risolte da modeste modifiche poste a carico dei privati con semplici progetti convenzionati. E’ indispensabile una visione più completa, d’insieme di tutta l’area di riferimento e delle criticità ivi presenti. Un’area commerciale come quella ipotizzata necessita di infrastrutture, non solo viarie, ma anche di servizio e mobilità alternativa, che devono favorire la presenza dei cittadini e degli utenti. In tal senso il modello insediativo proposto risulta orami datato e privo di idoneo inserimento nel contesto territoriale di riferimento.

Si ritiene pertanto che, in ragione delle considerazioni sopra esposte (nonché, infine, alla luce del mutato quadro socio-economico nazionale e locale conseguente anche alla pandemia in corso), l’Amministrazione riveda sostanzialmente quanto ipotizzato in termini di dimensionamento generale, riducendo le criticità che le relative previsioni andranno a produrre sia sul sistema socio-economico che infrastrutturale.

Ciò, ancor più, in considerazione della circostanza che sarà praticamente impossibile che l’Amministrazione Comunale possa disporre delle risorse necessaria a risolvere nei tempi della efficacia del Piano Operativo le criticità, esistenti e future del sistema infrastrutturale dell’area.

Le previsioni in esame introducono elementi che generano negatività all’intero tessuto comunale.

Il percorso che l’Amministrazione deve seguire è quello di rivalutare le strategie della Città sull’intero settore commerciale attraverso gli studi del Piano Strutturale che rappresenta l’elemento fondamentale (e fondante) delle nuove strategie di sviluppo, astenendosi allo stato dalla introduzione delle richiamate previsioni di insediamento delle due medie strutture di vendita.

Si richiede, pertanto, l’eliminazione allo stato delle nuove previsioni di insediamento di medie strutture di vendita di cui agli artt. 131 e 132 NTA con generale ripensamento e strutturazione delle politiche di qualificazione dell’area in esame.

 

• VIALE TOSELLI – STRADA FIUME

La relazione di Sintesi della VAS, nella lettura dello stato attuale, rappresenta come infrastruttura già congestionata e con consistenti criticità, l’asse viario di fondovalle della strada Fiume, di cui viale Toselli costituisce parte della estremità sud. Già oggi, come altresì rilevato dall’Amministrazione Comunale, particolarmente critici risultano essere alcuni snodi della strada Fiume: in primis l’area del Ponte di Malizia, ma anche le propaggini lungo viale Toselli che risultano particolarmente caotiche per il rilevante traffico veicolare e per la compresenza di numerose attività commerciali, direzionali e di servizio.

Il Piano della Mobilità individua alcune generiche soluzioni ma, anche in quest’area a fronte degli evidenti carichi urbanistici e infrastrutturali determinati dall’insediamento delle nuove strutture di previsione, risultano del tutto pretermesse le necessarie prospettive di adeguamento infrastrutturale.

In tale contesto ricade anche l’area ex Gas-Int (art. 142 NTA), costituita da un ambito edificato sul quale insistono diversi fabbricati, collocati ad una quota superiore rispetto alla viabilità limitrofa di via Toselli e della rispettiva rotatoria, da cui è separata da una fascia di verde pubblico, con terrapieni, insistente nella medesima particella. Il retro presenta un terreno inedificato inclinato con pendenza verso l’area in oggetto e alcuni fabbricati.

L’area è disciplinata mediante specifica scheda-norma rubricata “intervento diretto in via S. Martini, Viale Toselli, ex Gas —Int – 1D 06.01” disciplinata dall’art. 142 delle Norme Tecniche d’Attuazione adottate e cartograficamente identificata all’elaborato del Piano Operativo adottato “Tav. PO. Territorio urbanizzato09“.

La relativa disciplina del Piano operativo adottato prevede con riferimento a tale area la riconversione dell’odierna struttura edilizia con la realizzazione, previa demolizione delle attuali preesistenze edificatorie e ricostruzione, di 4.500 mq di SUL, con insediamento di molteplici funzioni, comprensiva di attività commerciali (media struttura di vendita ed esercizi di vicinato), per totali 1.500 mq.

Con riferimento a tale previsione – fermo quanto già indicato in ordine alla obiettiva “saturazione” dell’ambito di riferimento e dei correlati sistemi infrastrutturali – è altresì opportuno rilevare la sostanziale illogicità della previsione in parte qua dispone la realizzazione dell’intervento tramite “intervento diretto, convenzionato nel caso di attuazione di servizi da parte dei soggetti privati”, con ciò escludendo la previa adozione di strumento attuativo.

Dalla disamina degli elaborati dello strumento adottato emerge, tuttavia, che l’area presenta numerose e varie problematiche tra le quali:

–  franosità diffusa (vedi elaborato 1.03)

–  instabilità di versante attiva (vedi elaborato E03);

–  pericolosità geomorfologicamente e geologicamente elevata;

–  vulnerabilità medio – elevata degli acquiferi;

– la presenza limitrofa di un reticolo idrografico.

è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 12 della L.R. 65/2014 (“Progetto unitario convenzionato”) “Nelle aree già dotate di opere di urbanizzazione primaria, le previsioni che, pur non presentando caratteri di complessità e rilevanza tali da richiedere la formazione di un piano attuativo, richiedono comunque un adeguato coordinamento della progettazione e la previa sottoscrizione di una convenzione finalizzata a disciplinare opere o benefici pubblici correlati all’intervento, sono assoggettate dal piano operativo a progetto unitario convenzionato”.

Ebbene, la presenza delle richiamate problematiche e criticità osta a che l’intervento in questione possa essere escluso dalla previa, necessaria applicazione dello strumento attuativo: l’area presenta quei caratteri di complessità e rilevanza che impongono la necessaria previa approvazione di un Piano Attuativo in sostituzione dell’intervento diretto.

Sotto ulteriore profilo, come già anticipato, appare del tutto illogica la previsione di una struttura (multifunzionale e, comunque, commerciale per una estensione sino a 1.500 mq di area di vendita) con riferimento ad un contesto urbano già significativamente inciso da problematiche di congestione stradale e privo, per stessa ammissione dell’Ente, di idonee infrastrutture.

In tal senso è la stessa relazione al Piano operativo che indica: “La strada fiume (di cui via Toselli è parte) invece va protetta da eventuali nuovi attrattori di traffico […]” (così Relazione, p. 18).

Il previsto insediamento della struttura in questione, date la notevole rilevanza della medesima e la natura delle funzioni previste (ivi compresa la media struttutra di vendita) pare, dunque, contrastare con le richiamate criticità e divieti, determinando un obiettivo aggravamento della già precaria situazione dei luoghi.

Come già indicato, nei casi come quello dell’area ex Gas-Int (art. 142 NTA) l’adeguamento infrastrutturale è ridotto ad un miglioramento della rotatoria di accesso, in parte già esistente. Non si tiene conto delle ricadute che questa area, sommandosi agli altri attrattori di nuova individuazione, avrà sull’intero sistema infrastrutturale della strada Fiume. E’ evidente che questa area commerciale non servirà alcun residente posto nelle immediate vicinanze, ma esclusivamente utenti che raggiungeranno il nuovo complesso prevalentemente con mezzi propri. Manca quindi la sostenibilità dell’intervento in relazione al sistema infrastrutturale di riferimento e alle altre funzioni esistenti e di progetto che gravano su di esso.

Peraltro, nel merito del dettaglio della previsione è evidente che non siamo di fronte ad una nuova media struttura di vendita, ma ad una grande struttura di vendita (si parla di 4.500 mq di superficie edificabile – Piano Operativo art. 142 ID06.01). Non è chiaro se l’utilizzo delle superfici commerciali potrebbe generare più medie strutture di vendita o medie strutture di vendita in associazione con esercizi di vicinato. In tale contesto, ciò che doveva essere attentamente valutato è (del pari con quanto già  rilevato al precedente paragrafo) la complicata ricaduta territoriale della nuova superficie commerciale che si innesta su una realtà già fortemente compromessa per la quale non vengono individuate idonee soluzioni. Anche in tale contesto lascia almeno perplessi il ricorso al semplice intervento edilizio diretto convenzionato, quando le funzioni previste riguardano più destinazioni di uso e più modalità progettuali che possono determinare standard urbanistici diversi che vanno verificati in fase di pianificazione urbanistica.

Infine, con riferimento all’area in questione pare doversi rilevare il mancato recepimento nello strumento urbanistico adottato delle prescrizioni già impartite da ARPAT e Soprintendenza.

In tal senso, la pianificazione dell’area risulta essere stata soggetta ad attenzione e prescrizioni da parte di Arpat e della Soprintendenza che hanno indicato nella conferenza di servizi del 25.11.2014:

Arpat – condizione che nelle prescrizioni delle schede venga riportato quanto segue:

– per gli interventi che comportano demolizioni ed escavazioni, il materiale da demolizione dovrà essere gestito conformemente agli indirizzi della normativa vigente (D.Lgs.152/2006 e smi.), mentre per i materiali da scavo la gestione dovrà rispettare le disposizioni stabilite dal D.Lgs.152/ 2006 e smi, e/ o L. 98/2013

 Per gli interventi in cui sono coinvolti materiali contenenti amianto (MCA) dovranno essere adottate le disposizioni previste dalla vigente normativa in materia (D.M. 06.09.1994 Ministero della Sanità e Deliberazione Regione Toscana n. 102 dell’08.04.1997);

Soprintendenza per i Beni Archeologici della Toscana Firenze:

“…si richiede …che le operazioni di scavo nonché ogni movimentazione terra siano eseguite alla presenza di archeologi professionisti a carico della committenza il cui curriculum verrà sottoposto all’approvazione di questa soprintendenza”.

A fronte di tali espresse prescrizioni, tuttavia, il Comune nel Piano operativo adottato:

• ha omesso di recepire nella relativa scheda-norma le surrichiamate prescrizioni dei due Enti;
• ha omesso di considerare che l’area in questione attualmente ospita, in forza di contratto di locazione in scadenza al prossimo 08.01.2024 gli automezzi della Società Sei Toscana (gestore unico del servizio integrato dei rifiuti urbani) con relativo lavaggio. La circostanza, come evidente, avrebbe dovuto indurre l’Amministrazione a prescrivere – anteriormente ad eventuali interventi sull’area – l’esecuzione di idonee indagini chimiche e, se necessarie, delle relative operazioni di bonifica.

Si ritiene pertanto che, in ragione delle considerazioni sopra esposte e di un mutato quadro socio-economico nazionale e locale (anche conseguente alla pandemia in corso), sia opportuno per l’Amministrazione procedere alla revisione delle previsioni inerenti l’ambito in esame e, in particolare della previsione di trasformazione e insediamento di cui all’art. 142 NTA escludendo dalla medesima l’insediamento di strutture commerciali e, comunque, subordinando eventuali ulteriori interventi alle prescrizioni e limitazioni sopra richiamate e riducendo le criticità che l’intervento proposto andrà a produrre sia sul sistema socio-economico che infrastrutturale di riferimento.

In sintesi, come già indicato, è opportuno che l’Amministrazione proceda a rivalutare le strategie della Città sull’intero settore commerciale attraverso opportuni approfondimenti degli studi del Piano Strutturale che rappresenta l’elemento fondamentale e fondante delle nuove strategie di sviluppo.

 

• FONTEBECCI

Si tratta di Area edificata su cui insistono diversi fabbricati volti allo stoccaggio di carburante; l’area confina con una rotatoria, un parcheggio pubblico lungo la via delle Province e dei fabbricati aventi accesso sulla strada regionale (ospitanti n. 4 ambulatori medici).

L’area risulta catastalmente intestata alla Società Casini s.r.l. (in parte) e per ulteriore porzione al Comune di Siena.

L’area è disciplinata            mediante specifica scheda norma rubricata “Intervento Diretto in via delle Province, via Cassia nord a Fontebecci (ID05.01)” (art. 136) delle norme tecniche di attuazione e cartograficamente identificata all’elaborato cartografico del P.O “Tav P0. Territorio urbanizzato 0.2” la quale prevede, tra l’altro la realizzazione di una media struttura di vendita commerciale per il tramite di intervento diretto convenzionato.

È opportuno il rilievo che il precedente Regolamento urbanistico aveva riconosciuto per l’area in oggetto la necessità di numerose prescrizioni/limitazioni tra cui emergevano per importanza:

1. la necessità di consistenti bonifiche in ragione della presenza sull’area di diversi fabbricati impiegati nello stoccaggio carburanti;
2. il rispetto delle distanze dai confini maggiori rispetto a quelle delle aree limitrofe;
3. la necessaria continuità nella previsione di parcheggi pubblici;
4. la limitazione della struttura al settore merceologico non alimentare.

Le relative previsioni del Regolamento urbanistico erano state impugnate dalla proprietà, che ne contestava la legittimità, innanzi al TAR Toscana.

Il Tribunale Amministrativo regionale con sentenza 1382/2017 ha confermato la legittimità delle previsioni dello strumento urbanistico comunale evidenziando in particolare che “La decisione di limitare al settore “non alimentare” la destinazione d’uso della media struttura di vendita è riconducibile ad un comparto che risulta saturo dal punto di vista insediativo, caratterizzato com’è da una disarticolazione urbanistica e dall’insufficienza delle infrastrutture di mobilità.

2.2 La disposizione ora impugnata è risultata essere conforme al piano strutturale e all’attività istruttoria esperita dall’Amministrazione comunale, nell’ambito della quale si era evidenziato la necessità di prevedere delle rotatorie per alleggerire e fluidificare il traffico in prossimità della zona perimetrata dalla scheda TU10”.

Sennonchè l’Amministrazione comunale, in sede di adozione del nuovo strumento comunale (Piano operativo) oggetto delle presenti osservazioni ha, invero sorprendentemente, ritenuto di porsi in aperta violazione non solo con le pregresse determinazioni assunte ma anche con lo stesso dictum della richiamata sentenza.

L’odierna previsione inerente l’area in esame (quale risultante dal Piano operativo adottato), difatti:

3. a) opera un consistente incremento della originaria previsione edificatoria (nella sostanza triplicata) che passa da 1025 mq di SUL (di cui 375 da recupero) a una SE massima di 3.000 mq, per totali mq 1.500 di superficie di vendita, nonostante la richiamata pronuncia avesse già espressamente dato atto della obiettiva saturazione dal punto di vista insediativo del comparto in esame;
4. b) omette altresì di reiterare gli espressi (quanto del tutto logici) vincoli e limitazioni già posti dal Regolamento urbanistico con riferimento all’intervento in questione, direttamente funzionali alla tutela dell’assetto qualitativo dell’area in questione e dell’intorno territoriale.

Peraltro, vale la pena richiamare il Rapporto Ambientale di VAS –QV.2d – dove vengono riportati, suddivisi per UTOE i dati della popolazione attuale, le previsioni del Piano Operativo, i carichi ambientali, la valutazione delle potenziali pressioni ambientali ed una sintesi dei potenziali effetti ambientali delle previsioni.  Relativamente alla UTOE 5 – via Fiorentina (dove il nuovo P.O. all’art. 136 – ID05.01 – prevede la nuova superficie di 3.000 mq. – di cui 1.500 mq di commerciale) il Rapporto Ambientale indica un possibile aumento di abitanti in 106 unità ma considera “irrilevanti” gli effetti ambientali prodotti da tale previsione insediativa. Il dato conferma ex se l’illogicità di una tale valutazione che non ha tenuto in alcun conto l’obiettiva incidenza di una sì rilevante previsione sulle risorse riconducibili agli aspetti della mobilità ed ai fattori socio-economici e insediativi in genere. Ciò, come indicato, trova particolare conferma nella sentenza del T.A.R n° 1387/2017 che dà atto della sostanziale saturazione dell’area in questione.

La previsione urbanistica introdotta con il nuovo P.O. non risolve il problema infrastrutturale in quanto il sistema viario è sostanzialmente il medesimo valutato dal T.A.R. Toscana. Permane anche l’affermazione inoppugnabile che classifica il comparto saturo dal punto di vista insediativo. Non è quindi giustificabile l’aumento delle superfici commerciali e, tanto meno, la possibilità di realizzare una media struttura di vendita di tipo alimentare.

La valutazione degli effetti, pertanto, è errata nel classificare effetti ambientali non rilevanti per gli aspetti della mobilità e dei fattori socio-economici. Gli effetti, al contrario, risultano obiettivamente incidere in modo rilevante sulle risorse esistenti e quanto ipotizzato non individua concrete soluzioni percorribili.

Peraltro, dal punto di vista della compresenza di più medie strutture di vendita e degli effetti che esse possono provocare sul tessuto insediativo, ambientale e socio-economico, non è stata considerata la compresenza nell’area di ulteriori strutture commerciali.

In tal senso:

1. nel raggio di 500 mt dallo svincolo di Fontebecci dove dovrebbe sorgere la nuova struttura abbiamo già altre “medie strutture di vendita” alimentare come uno CARREFOUR (ex SMA) posizionata in via delle Province, un Penny Market posizionato sì nel Comune di Monteriggioni ma di fatto a servizio della zona. Allargando il raggio troviamo la COOP di via Celso Cittadini e, poco oltre, la COOP di San Miniato, senza considerare che di fatto anche la COOP delle Grondaie ed il Supermercato PAM dell’edificio lineare sono principalmente a servizio della zona nord della Città;
2. peraltro, in immediata prossimità dell’area in questione (ancorchè nel diverso Comune di Monteriggioni) sussistono ulteriori due previsioni con ingenti quantitativi commerciali previsti dallo strumento di tale ultimo Ente, quali l’area di Fontebecci e l’area di San Martino-Tognazza. Gli effetti delle previsioni di entrambi i Comuni vengono a sommarsi con evidenti problematicità e criticità aggregative che il Comune di Siena non ha assolutamente valutato sia nella fase di pianificazione che in quella valutativa.

L’area e il comparto di riferimento, sia perché già saturo (come opportunamente rilevato anche dalla pronuncia del TAR Toscana), sia perché carente sotto il profilo dell’intero sistema infrastrutturale di mobilità, sia perché la previsione, per dimensione insediativa, si rivolge ad una realtà territoriale non più comunale ma sovracomunale, non risulta idoneo ad accogliere la struttura ipotizzata.

Pertanto si ritiene che l’Amministrazione debba rivedere la previsione, eliminando l’insediamento in tale area di una (ulteriore) struttura commerciale di medie dimensioni, ovvero in via subordinata valutare ipotesi che introducano minor impatto sul sistema viario della mobilità, riducendo contestualmente in maniera consistente il dimensionamento e le funzioni introdotte, nel rispetto della sentenza del T.A.R. Toscana, che costituisce doveroso riferimento che il Comune deve seguire nella sua attività pianificatoria.

 

• TAVERNE D’ARBIA

Il comparto Città dell’Arbia (UTOE 9) presenta una previsione di 40˙000 mq destinati a commerciale, direzionale, terziario e servizi amministrativi, per la maggior parte concentrata su due interventi:

• la riqualificazione dell’area produttiva dismessa ex ULTRAVOX, dove troverebbero allocazione 5/6 medie strutture di vendita da 1500 mq ciascuna;
• la riconversione dell’ex Mulino Muratori, dove gli spazi per insediamenti commerciali prevederebbero una ulteriore media superficie di 1500 mq.

Tali previsioni appaiono tuttavia significativamente avulse dal contesto di riferimento e dimensionalmente eccessive, in quanto:

• si verrebbe a creare, nel primo caso, una zona a forte attrazione commerciale che graverebbe sulla città determinando un attrattore di flussi veicolari verso la zona di Isola d’Arbia che mal si concilia con l’attuale sistema di viabilità (il quale presenta concorrenti carenze e criticità);
• la presenza di più unità di vendita di media dimensione in uno stesso comparto dotato di servizi a comune (parcheggi, viabilità interna) pare concorrere alla configurare un centro commerciale integrato, una tipologia prevista dall’art. 13 del Codice Regionale del commercio, per il quale tali insediamenti non rientrano più nella definizione di media struttura di vendita (sulle quali potestà disciplinare è riservata ai Comuni) bensì sono inquadrate quali grandi strutture di vendita, con un iter autorizzativo del tutto diverso che coinvolge la Regione ed i Comuni contermini[2].

Non considerare tale aspetto nel Piano operativo costituisce un grave vulnus per l’assetto territoriale tutto e per le relative competenze e prerogative legislativamente poste.

Quanto alla previsione di recupero dell’ex Mulino Muratori, riteniamo tale intervento senz’altro importante per la riqualificazione della zona di Taverne / Isola d’Arbia, ma riteniamo altresì non confacente la previsione di una ulteriore media superficie, da 1500 mq, anche considerando la scarsa densità demografica della zona in questione e gli evidenti problemi di viabilità presenti.

 

• MONETIZZAZIONE PARCHEGGI

L’ultima osservazione riguarda, infine, l’emendamento approvato dal C.C. che va a modificare l’art 18 NTA del Piano operativo.

Rilevando che in tale articolo, nella tabella di cui al punto 2, non si fa riferimento esplicito alla destinazione d’uso commerciale, il senso generale dell’emendamento pare quello della monetizzazione in qualunque situazione in tutti i singoli sottosistemi e tessuti nominati nella parte II, nonché nelle aree di trasformazione nominate nella parte III.

Per quanto attiene gli insediamenti a destinazione d’uso commerciale, tuttavia, questa modifica introdotta dall’emendamento è foriera di situazioni che, in prospettiva, paiono suscettibili di rendere vana qualunque programmazione urbanistico-commerciale.

Ricordiamo che per le nuove superfici commerciali la presenza di parcheggi pertinenziali è requisito fondamentale non solo dal punto di vista urbanistico ma anche da quello commerciale.

In tal senso si propone, pertanto, che per le destinazioni d’uso commerciali sia eliminata la possibilità di monetizzazione fatta salva l’area del sito UNESCO o, comunque, le attività con superficie di vendita non superiore a 300 mq, prescrivendo per le ulteriori ipotesi (in via generale) il reperimento dei necessari standard a parcheggio.

Confidando nell’integrale accoglimento delle presenti osservazioni si rimane a disposizione per ogni confronto e/o chiarimento dovesse rendersi necessario.

 

Cordialità.

 

Per Confcommercio Siena

Associazione del Commercio Turismo e Servizi della Provincia di Siena

Il Presidente e legale rappresentante pro tempore Dott. Stefano Bernardini

 

Per Confesercenti Siena

Il Presidente e legale rappresentante pro tempore Leonardo Nannizzi

 

[1] Ed il dato risulta, peraltro, indirettamente confermato dalle stesse disposizioni normative adottate laddove raccomandano che eventuali studi sul carico insediativo e viario del singolo compendio siano svolti “in maniera coordinata e complementare con la viabilità dell’edificio adiacente”, con ciò offrendo conferma degli obiettivi effetti sovraunitari determinati da tali previsioni.

[2] Si richiamano al riguardo, per chiarezza, i seguenti riferimenti della L.R. Toscana 62/2018 (Codice del commercio):

– art. 13 lett. g), art 21

– nonché l’articolo 3 e seguenti della DPGR n° 23/R del 9/4/2020 (Regolamento di attuazione della L.R. 62/2018 “Codice del Commercio”), relativo alla procedura per le autorizzazioni delle grandi strutture di vendita, quale evidentemente si configura la realizzazione ipotizzata di più medie strutture la cui superficie, data dalla somma dei singoli insediamenti, è ben superiore al limite di 1500 mq.